Endrenovierungsklausel

Als Endrenovierungsklauseln bezeichnet man Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Obwohl die Renovierung am Ende der Mietzeit in der Praxis häufig vorkommt, sind derartige Klauseln oft rechtlich problematisch. Werden sie mit einer gängigen Schönheitsreparaturklausel kombiniert (z. B. im Allgemeinen zu beachtender Renovierungs-Fristenplan für die einzelnen Räume) so sind beide unwirksam, da der Mieter unabhängig vom Wohnungszustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung gegebenenfalls bei Auszug eine tadellose Wohnung noch einmal renovieren muss. Dies sehen die Gerichte als unangemessene Benachteiligung des Mieters an (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.05.2003). 

Als isolierte Endrenovierungsklausel bezeichnet man eine Endrenovierungsklausel, die im Vertrag als einzige Regelung etwas zu den Schönheitsreparaturen aussagt. Der Mieter muss danach nur beim Auszug und nicht während des Mietverhältnisses renovieren. Auch derartige Regelungen können unwirksam sein, wenn sie pauschal auf das Ende des Mietverhältnisses abstellen und die Renovierungspflicht nicht vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung abhängig machen (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.09.2007).

Das oben Gesagte gilt für Formularmietverträge. Ausgehandelte Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können abweichende Regelungen treffen, da dabei nicht die strengen Maßstäbe gelten, an denen Allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen werden. Dies zeigte sich insbesondere im Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.01.2009, dem zufolge eine im Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene individuelle Endrenovierungsvereinbarung wirksam sein kann, obwohl der Mietvertrag selbst eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan enthält (Az. VIII ZR 71/08).

Hat der Mieter im Glauben an eine wirksame Endrenovierungsklausel vor Auszug renoviert und stellt sich dann heraus, dass die Klausel unwirksam war, kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Rechtlich begründet wird dies mit einer "ungerechtfertigten Bereicherung" (§ 812 BGB) durch eine ohne Rechtsgrund erhaltene Leistung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.5.2009 hervor (Az. VIII ZR 302/07).