Bei einem Wechsel des Eigentümers haftet der erste Vermieter nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der zweite Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist.
Das hat das Oberlandesgericht Köln in einem aktuellen Urteil entschieden (OLG Köln, 11.10.2013, 22 U 208/12). Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter vor der Eigentumsumschreibung informiert und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen, also nicht ordentlich kündbar. Der erste Vermieter blieb daher in der Haftung. In gewerblichen Mietverträgen werden überwiegend Festlaufzeiten vereinbart, so dass die vom Gericht genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung meistens nicht gegeben sind. Vermieter können versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung unwirksam.
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